Août 2022
Les banques ont accéléré la hausse de leur taux pendant l'été pour préserver la profitabilité sur les nouveaux crédits. Alors que l'allongement des durées ne suffit plus à compenser les conséquences de la hausse des prix et des taux, le nombre de prêts accordés est toujours en recul.
TAUX | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ
| INDICATEURS | Août 2022 | JUILLEt 2022 | TENDANCE |
| Taux | 1.82 % | 1.70 % |  |
| Durée | 243 mois 20,25 ans |
241 mois 20,1 ans |
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| Coût relatif moyen | 4.7 | 4.7 | |
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Marché du neuf dont accession seule |
1.84 % |
1.69 % |
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|
Marché de l’ancien dont accession seule |
1.82 % 1.83 % |
1.70 % 1.71 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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Montant de Production - 6,3 % Nombre de prêts - 8,1 % |
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Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers
TAUX - LES BANQUES ONT ACCELERÉ LA HAUSSE DES TAUX
La hausse du taux moyen des crédits s’est accélérée durant l’été.
Modeste en début d’année, l’augmentation a été de 10 pdb par mois de mars à juin, portée par le rythme de l’inflation et les tensions renforcées sur les marchés financiers.
Vous pouvez afficher les valeurs en survolant le graphique et zoomer sur une partie en cliquant sur la courbe, sur le début de période souhaitée, et en déplaçant le pointeur jusqu'à la fin de la période, tout en maintenant le bouton de la souris enfoncé
Avec l’accentuation de ces déséquilibres durant l’été, l’accroissement du taux s’est fait plus rapide encore, de 15 pdb en moyenne en juillet et en août : la dégradation de la profitabilité des nouveaux crédits a conduit les établissements bancaires à accroître plus fortement leurs taux, notamment avec le relèvement du principal taux de refinancement de la BCE intervenu fin juillet.
La totalité des emprunteurs bénéficient toujours de crédits à des taux très largement inférieurs à l’inflation.
Il est vrai que la remontée des taux des crédits reste limitée par les taux d’usure. En effet, la prise en compte du coût de l’assurance et des garanties obligatoires à côté des frais de dossier, limite les taux des crédits, plus fortement qu’avant l’été, afin de permettre la sortie d’un TAEG acceptable. Mais depuis décembre 2021, les taux des prêts ont tous augmenté d’au moins 80 pdb, quelle que soit leur durée à l’octroi.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Août 2019 | 1,16 | 0,96 | 1,13 | 1,34 |
| Décembre 2019 | 1,11 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
| Août 2020 | 1,22 | 1,05 | 1,20 | 1,47 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Août 2021 | 1,05 | 0,87 | 0,99 | 1,17 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Août 2022 | 1,82 | 1,71 | 1,85 | 1,96 |
LES DUREES LONGUES NE COMPENSENT PLUS LA HAUSSE DES PRIX
En août 2022, la durée moyenne des prêts reste établie sur ses plus hauts niveaux constatés par le passé, à 243 mois.
L’allongement de la durée moyenne des crédits octroyés s’est poursuivi durant l’été.
Mais cet allongement n’est plus suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements ou amortir celles de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés. Depuis la fin du printemps, il permet simplement d’éviter un recul plus rapide encore de la production de crédits, mais avec une efficacité qui s’érode au fur et à mesure de l’augmentation des taux des crédits.
Aussi la part des prêts les plus longs commence à lentement reculer. En août 2022, 64.1% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans, alors qu’en mai dernier le poids relatif de cette tranche de durées culminait à 65.3%.
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Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
| Accession | T2 2022 | 3,6 | 10,0 | 21,3 | 64,9 | 0,1 | 100,0 |
| Août 2022 | 3,8 | 10,3 | 21,6 | 64,1 | 0,2 | 100,0 |
LE NOMBRE DE PRÊTS ACCORDÉS DIMINUE, TOUJOURS IMPACTEE PAR LES CONDITIONS ECONOMIQUES DEGRADEES
Dans un contexte d’une stricte application des recommandations du HCSF, le nombre de prêts accordés s’est affaibli dès début 2022, la demande réagissant à la détérioration de son pouvoir d’achat, alors que les conditions de crédit ne s’amélioraient plus.
Le choc suivant provoqué par la guerre en Ukraine et les pressions inflationnistes impactant directement les taux de crédit, a transformé un simple ralentissement en une dégradation du marché plus marquée.
Le nombre de prêts accordés mesuré en niveau trimestriel glissant était ainsi en recul de 12.8 % à fin août, en glissement annuel. Dans le même temps, la production de crédit mesurée en niveau trimestriel glissant qui bénéficie pourtant de la hausse des prix des logements a baissé de 13.5 %, en glissement annuel.
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ACTIVITÉ DU |
MONTANT DE PRODUCTION DE CRÉDITS |
NOMBRE DE PRÊTS BANCAIRES ACCORDÉS |
|
Juin à août 2022 |
-13,5% |
-12,8 % |
|
septembre 2021 à août 2022 |
- 8,1 % |
- 6,3 % |
COÛT RELATIF MOYEN
UN DEPLACEMENT DE LA DEMANDE VERS UNE CLIENTELE A REVENUS PLUS ELEVES.
Avec le renforcement des exigences d’un apport personnel plus élevé, le profil des emprunteurs se transforme.
Les revenus s’élèvent rapidement (+ 4.3 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 1.9 % en 2021). Cette évolution, déjà à l’œuvre en 2021, se nourrit du climat anxiogène actuel (la dégradation du moral des ménages), des pertes de pouvoir d’achat et de la remontée des taux des crédits immobiliers.
Le coût des opérations réalisées progresse toujours à un rythme soutenu (+ 6.6 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, après + 4.7 % en 2021).
Dans ces conditions, le coût relatif se maintient sur des niveaux particulièrement élevés : 4.7 années de revenus en août 2022, comme il y a un an à la même époque.
Indicateur de Solvabilité
Malgré cette transformation de la demande, l’indicateur de solvabilité se dégrade.
En effet la hausse des prix des logements se poursuit alors que les taux des crédits augmentent, et les nouveaux emprunteurs réalisent des projets immobiliers plus onéreux, le montant moyen des crédits utilisés augmente aussi nettement (+ 5.6% pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 2.8 % en 2021).
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