4ème trimestre 2024
Au 4ème trimestre 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.38%.
En 2024, le taux des crédits immobiliers a constamment reculé, de 7 pdb en moyenne chaque mois, soit de 88 points de base (pdb) en un an. Il est passé de 4.20 % fin 2023 à 3.32% en décembre 2024.
TAUX | TAUX PAR GROUPES | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ | CAPACITÉ Á ACHETER | TENDANCES TAUX
| INDICATEURS | 4EME TRIMESTRE 2024 | 3eme TRIMESTRE 2024 | TENDANCE |
| Taux | 3.38 % | 3.59 % |  |
| Durée | 249 mois 20 ans 9 mois |
250 mois 20 ans 10 mois |
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| Coût relatif moyen | 4.0 | 4.2 | |
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Marché du neuf dont accession seule |
3.37 % |
3.58 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
3.38 % 3.39 % |
3.60 % 3.61 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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Montant de Production + 2,7 % Nombre de prêts + 23,2 % |
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Analyse
POURSUITE DE LA BAISSE RAPIDE DES TAUX
Au 4ème trimestre 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel est à 3.38 %
3.37% pour l’accession dans le neuf
3.39% pour l’accession dans l’ancien.
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Au 4ème trimestre 2024, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 3.38%.
En 2024, le taux des crédits immobiliers a constamment reculé, de 7 pdb en moyenne chaque mois, soit de 88 points de base (pdb) en un an. Il est passé de 4.20 % fin 2023 à 3.32% en décembre 2024.
Cette baisse des taux a traduit la volonté des banques de redynamiser un marché immobilier en récession. Durant le 1er semestre, la baisse très rapide de l’ordre de 9 pdb par mois a permis d’améliorer la solvabilité des emprunteurs. Puis dans un contexte d’amélioration des intentions d’achats de logements, la baisse des taux a amplifié la reprise amorcée au 1er semestre. Elle s’est alors appuyée sur 4 diminutions des taux de refinancement de la BCE, dont la dernière du 18 décembre le portant à 3.15%, et sur deux baisses des taux d’usure le 1er juillet et le 1er octobre.
La baisse des taux se poursuit en janvier 2025. A la mi-janvier le taux moyen s’est affiché à 3.24 %, en recul de 8 pdb. En ce début d’année, les banques cherchent donc à amplifier la reprise du marché des crédits.
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Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| Décembre 2019 | 1,11 | 0,88 | 1,05 | 1,31 |
| Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
| Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
| Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
| Décembre 2023 | 4,20 | 4,11 | 4,26 | 4,35 |
| Décembre 2024 | 3,32 | 3,24 | 3,26 | 3,34 |
Taux par groupes d'emprunteurs
101 pdb pour les prêts sur 25 ans, 100 pdb sur ceux à 20 ans, 87 pdb pour ceux à 15 ans, toutes les catégories d’emprunteurs ont été concernées par cette baisse, quel que soit le niveau de leurs revenus.
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Décembre 2024 |
Décembre 2023 |
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| Prêts du secteur concurrentiel |
TAUX FIXES | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
| 1er groupe |
2,93 |
2,95 |
3,01 |
3,72 |
3,83 |
3,87 |
|
| Taux moyens | 2ème groupe |
3,18 |
3,23 |
3,31 |
4,08 |
4,20 |
4,34 |
| (en %) | 3ème groupe |
3,30 |
3,33 |
3,42 |
4,24 |
4,40 |
4,50 |
| 4ème groupe |
3,53 |
3,52 |
3,62 |
4,41 |
4,61 |
4,68 |
|
| Ensemble | 3,24 | 3,26 | 3,34 | 4,11 | 4,26 | 4,35 | |
Le 1er groupe rassemble les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus bas (valeurs des taux inférieures au 1er quartile, Q1).
Le 4ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux est le plus élevé (valeurs des taux supérieures au 3ème quartile, Q3).
Le 2ème groupe rassemble donc les 25% d’emprunteurs dont le taux est compris entre Q1 et la médiane.
Et le 3ème groupe, les 25% d’emprunteurs dont le taux estcompris entre la médiane et Q3.
ALLONGEMENT INÉDIT DE LA DURÉE DES CRÉDITS
Au 4ème trimestre 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 249 mois.
La durée moyenne des crédits octroyés se maintient sur les niveaux les plus élevés observés depuis près de deux années. Et en décembre la durée était de 252 mois, un niveau jamais observé par le passé. Les banques complètent ainsi l’effet baisse des taux des crédits et facilitent l’amélioration de la solvabilité de la demande.
Néanmoins, la remontée du coût des opérations financées (et des prix des logements anciens) atténue l’efficacité des effets cumulés taux et durée. Ainsi l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 K€ a certes baissé de 8.6 % en un an, mais elle reste plus élevée de 20.1 % par rapport à décembre 2021, avant que les conditions de crédit ne se détériorent.
En décembre 2024, 68.0 % des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée de plus de 20 ans, contre 65.0 % en 2023. Avant la mise en œuvre de la recommandation du HCSF en 2019 seulement 48.1% des prêts l’étaient sur cette durée.
Au total, compte tenu de la volonté de la Banque de France de resserrer l’accès au crédit immobilier, la stratégie de relance mise en œuvre par les banques s’est traduite par un déplacement de la production de crédits immobiliers vers les formules de prêts à plus de 20 ans.
RENFORCEMENT DE LA REPRISE D'ACTIVITÉ DES CRÉDITS
La conjoncture du marché des crédits s’est améliorée et la reprise d’activité s’est renforcée tout au long de l’année en 2024, avec un point de retournement du marché des crédits immobiliers franchi en février.
Malgré les contraintes réglementaires et les incertitudes politico-économiques renforcées durant l’été, le marché a retrouvé des couleurs. Il a pleinement bénéficié du redressement des intentions d’achat immobilier des ménages qui ont retrouvé dès l’été leur niveau de début 2022, avant le déclenchement de la guerre en Ukraine et les remontées de taux décidées par la BCE, et lorsque les conditions de crédit étaient encore qualifiées d’exceptionnelles.
La demande de crédits à l’habitat s’est établie à son niveau le plus élevé dès le printemps et a encore progressé au second semestre. Car les candidats à un emprunt immobilier ont été rassurés par le ralentissement de l’inflation, le recul des taux de crédits et une offre bancaire plus dynamique.
Le rebond des indicateurs trimestriels a confirmé cette situation positive tout au long de l’année.
Au 4ème trimestre, + 43.0 % en GA pour la production de crédits (contre - 30.6 % en 2023) et + 50.0 % pour le nombre de prêts accordés (contre – 19.5 % il y a un an).
Le marché a maintenant renoué avec son dynamisme passé, en dépit du choc de la dépression qu’il a traversée.
INDICATEURS TRIMESTIRELS EN NOMBRE DE PRÊTS
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ACTIVITÉ (HORS RACHATS DE PRÊTS) |
ENSEMBLE du marché glissement annuel |
Marché du NEUF glissement annuel |
Marché de l'ANCIEN glissement annuel |
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T4 2024 / T4 2023 |
+ 50 % |
+ 66,4 % | + 37,7 % |
|
S2 2024 / S1 2024 |
+ 12,3 % |
+ 15,1 % |
+ 11,6 % |
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S1 2024 / S2 2023 |
+ 27,4 % |
+38,9 % | + 15,1 % |
| 2024 / 2023 année glissement annuel |
+ 23,2 % | + 35,8 % | + 7,2 % |
LE COUT RELATIF MOYEN EN DIMINUTION DEPUIS 3 ANS
Avec le ralentissement de l’inflation, l’augmentation des revenus des emprunteurs est moins rapide. Dans le neuf, cette évolution accompagne le retour des primo accédants. En revanche le marché de l’ancien bénéficie du retour d’acheteurs plus aisés et notamment des cadres et des professions libérales : d’ailleurs la baisse des coûts des opérations (et celle des prix de l’ancien) ralentit pour céder la place à leur lente remontée, depuis le printemps.
NETTE AMÉLIORATION DE LA SOLVABILITÉ DE LA DEMANDE
Dans le même temps, après une très faible progression en 2023, le niveau de l’apport personnel a progressé un peu plus rapidement en 2024. Néanmoins, depuis le début de 2024, le taux d’apport personnel diminue. En dépit de cela, au 4ème trimestre 2024 le taux d’apport personnel moyen était encore de 42.7 % supérieur à celui du 4ème trimestre 2019, lorsque le marché était au zénith et les exigences concernant l’apport au plus bas.
Grâce à de meilleures conditions de crédit, l’indicateur de solvabilité de la demande se redresse. Les prix des logements augmentent pourtant mais les nouveaux emprunteurs recourent de moins au crédit (- 0.1 % en 2024, après – 8.3 % en 2023), en mobilisant des apports personnels plus élevés. Le marché de l’ancien voit en effet la proportion des ménages aisés augmenter, emprunteurs secundo acheteurs avec revente qui peuvent plus facilement satisfaire aux contraintes de plafonnement du taux d’effort. L’indicateur s’établit d’ailleurs en fin d’année 2024 à un de ses niveaux les plus élevés constatés depuis le début des années 2000.
Carte Capacité des ménages à acheter - appartements anciens
En dépit de la remontée des prix des logements anciens constatée depuis février dernier dans la plupart des grandes villes, la surface achetable a progressé dans près de 90 % des villes grâce à l’amélioration des conditions de crédit et au relèvement de l’offre bancaire.
- Niveau national : Depuis un an, la surface achetable a ainsi progressé de 7.6 m² France entière.
Surface habitable (en m²) achetée en 2024 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T4-2024 / T4-2023)
Surface habitable (en m²) achetée en 2024 / Variation des prix en % sur 1 an (niveau annuel glissant)
Variation de la surface achetable (en m²) sur un an (T4-2024 / T4-2023)
Variation de la production de crédits - indicateurs comparés
La production de crédits s’est ressaisie au cours du printemps 2024. Et durant le printemps, elle a clairement rebondi. Tous les indicateurs le confirment : intentions d’achats, demande et production de crédits sont bien en phase, leur remontée s’est faite de manière conjointe. Même si à cette occasion, certains indicateurs ont confirmé leur décalage (de 3 à 4 mois) par rapport aux marchés immobiliers et à celui des crédits, donc par rapport à la conjoncture.
Tendances des taux et des marchés
Dans un contexte économique dominé par les dérapages budgétaires et une instabilité politique accrue qui pèse sur la confiance des entreprises et des ménages et en retour sur leurs projets d’investissement et/ou de consommation durable, le scénario retenu considère que l’économie française s’engage sur un sentier de croissance lente, sans risque de récession, mais sans possibilité d’une expansion plus rapide.
La croissance économique ralentit (+ 0.7 % en 2025, puis + 0.8 % en 2026) et le taux de chômage remonterait assez rapidement, pour s’établir au-dessus de 8 % dès 2026. Dès lors, la croissance du pouvoir d’achat des ménages resterait faible, du fait du ralentissement attendu dans la progression des salaires et de la faible croissance des prestations sociales .
Le ralentissement de l’inflation se confirme et constitue la seule bonne nouvelle de ce scénario. Le rythme annuel de l’inflation devrait redescendre sous les 2 % à la fin du printemps 2025. Et en l’absence de nouvelles sources de déséquilibres, il s’établirait à 1.70 % fin 2025, pour se maintenir à faible niveau au-delà.
Aussi la BCE devrait poursuivre la baisse de ses taux débutée en 2024 : cette baisse serait dans le scénario retenu de l’ordre de 75 pdb en 2025, à un rythme trimestriel et avec probablement un coup de pouce supplémentaire en fin d’année comme cela s’est constaté en 2024 afin de limiter le ralentissement économique de la zone euro. Néanmoins et bien que souhaitables, ces baisses ne seront toujours pas suffisantes pour desserrer les contraintes pesant encore sur le financement bancaire : même en ramenant son principal taux de refinancement à 2.25 % à la toute fin de l’année 2025, niveau auquel il se stabiliserait en 2026.
En outre, compte tenu du climat d’incertitudes qui se renforce au fil des mois, le taux de l’OAT à 10 ans devrait se maintenir au-dessus des 3 %, au moins jusqu’à l’automne 2026.
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