Août 2023
Sur les 8 premiers mois de l’année, la hausse est presque deux fois plus forte que l’année dernière. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 145 pdb sur l’ensemble du marché.
TAUX | DURÉE | ACTIVITÉ MARCHÉ | COÛT RELATIF | SOLVABILITÉ
INDICATEURS | AOûT 2023 | Juillet 2023 | TENDANCE |
Taux | 3.80 % | 3.64 % | ![]() |
Durée | 250 mois 20 ans 10 mois |
250 mois 20 ans 10 mois |
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Coût relatif moyen | 4.2 | 4.2 | ![]() |
Marché du neuf dont accession seule |
3,80 % |
3,63 % |
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Marché de l’ancien dont accession seule |
3.82 % 3.82 % |
3.67 % 3.66 % |
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Activité marché des crédits |
Montant de Production |
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Montant de Production - 43,3 % Nombre de prêts - 42,7 % |
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Analyse taux des crédits immobiliers pour particuliers
TAUX
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Sur les 8 premiers mois de l’année, la hausse est presque deux fois plus forte que l’année dernière. Depuis décembre 2022 le taux moyen a cru de 145 pdb sur l’ensemble du marché.
Les revalorisations mensuelles du taux d’usure favorisent un relèvement prononcé du taux des crédits. Les établissements bancaires peuvent ainsi augmenter les taux des crédits accordés pour faire face à la nécessité de « marger » sur la production, comme les autorités monétaires leur imposent. Les banques restent néanmoins confrontées à une nette progression du coût des ressources, dont le taux de refinancement de la BCE porté à 4.25 % le 2 août 2023.
Dans ces conditions, la profitabilité des nouveaux crédits ne se dégrade plus depuis le début du printemps : elle se relève d’ailleurs depuis juin dernier. Certes, la production nouvelle de crédits ne parvient pas à se relever rapidement : néanmoins elle s’est à peu près stabilisée en août, alors qu’habituellement elle fléchit au cœur de l’été.
Prêts du secteur |
Taux moyens (en %) |
Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
Août 2020 | 1,22 | 1,05 | 1,20 | 1,47 |
Décembre 2020 | 1,17 | 0,97 | 1,10 | 1,35 |
Août 2021 | 1,04 | 0,87 | 0,99 | 1,17 |
Décembre 2021 | 1,06 | 0,86 | 0,99 | 1,13 |
Août 2022 | 1,82 | 1,71 | 1,85 | 1,96 |
Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
Août 2023 | 3,80 | 3,72 | 3,92 | 4,08 |
Durées
En août 2023, la durée moyenne des prêts se maintient à hauteur de 250 mois.
UNE DURÉE MOYENNE QUI SE STABILISE
La durée moyenne des crédits octroyés se stabilise donc depuis le printemps dernier, à un niveau rarement observé par le passé (20.8 ans, contre 13.6 ans en 2001).
Mais la hausse des taux des crédits neutralise l’avantage d’un allongement des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à alléger leur taux d’effort.
La seule augmentation du taux moyen des crédits a réduit de 12.7 % la capacité d’emprunt des ménages depuis décembre. Concrètement en tenant aussi compte de l’impact réduit de la durée, un ménage obtenant un prêt de 100 K€ en décembre 2022 ne peut plus emprunter que 87.6 K€ en août 2023.
Les durées
(en années) |
Structure de la production |
10 et moins | + de 10 à 15 | + de 15 à 20 | + de 20 à 25 | + de 25 | Ensemble |
2019 | 5,6 | 14,6 | 31,6 | 46,0 | 2,1 | 100,0 | |
Accession | T2 2023 | 4,8 | 9,4 | 19,0 | 66,5 | 0,3 | 100,0 |
08 2023 | 5,7 | 9,9 | 18,6 | 65,6 | 0,2 | 100,0 |
Activité production des crédits
L’effet de la mensualisation du taux d’usure n’a pas été à la hauteur des espérances sur le niveau de la production, les augmentations régulières des taux de la BCE ayant contrarié un relèvement rapide de la profitabilité de la production nouvelle.
Néanmoins, la profitabilité se rétablit lentement depuis juin et l’activité du marché des crédits a rebondi, plus fortement qu’à l’habitude cet été.
Par exemple, entre juin et juillet le nombre de prêts accordés augmente en moyenne sur longue période de 1.6 % ; cette année, après plusieurs mois de chute, l’augmentation a été de 30.0%. En août, cette année la baisse n’est que de 11.6 %, contre 31.5 % habituellement.
Mais compte tenu du mauvais mois de juin, la production mesurée en niveau trimestriel glissant recule toujours : de 46.1 % en août, en glissement annuel (après - 51.5 % en juillet). Et le nombre de prêts baisse de 43.2 % (- 50.5 % en juillet).
L’horizon du marché semble s’éclaircir, en réponse à la remontée de la profitabilité de la production nouvelle. Mais la reprise sera lente et hésitante, tant que l’accès au crédit n’aura pas été desserré par la Banque de France.
ACTIVITÉ DU |
MONTANT DE PRODUCTION DE CRÉDITS |
NOMBRE DE PRÊTS BANCAIRES ACCORDÉS |
Juin à Août 2023 |
- 46,1 % |
- 43.2 % |
Septembre 2022 à août 2023 |
- 43.3 % |
-42.7 % |
COÛT RELATIF MOYEN
Depuis le début de 2023, les revenus des emprunteurs qui accèdent au crédit s’élèvent à un rythme rapide (+ 6.9 % pour les 8 premiers mois de l’année). Mais nombre de ménages étant contraints à l’abandon de leurs projets, le coût des opérations réalisées recule donc (- 5.8 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 5.2 % en 2022).
Ainsi le coût relatif diminue rapidement, pour revenir à son niveau des premiers mois de 2018. Il s’établit alors à 4.2 années de revenus en août 2023, contre 4.7 années de revenus il y a un an à la même époque. Cette baisse du coût relatif est équivalente à un recul des prix de l’immobilier de 11.5 %, mais sans que ce recul permette à la demande de se redresser.
L’indicateur de solvabilité de la demande
Après plusieurs années d’augmentation rapide, le niveau de l’apport personnel s’accroît plus lentement que par le passé (+ 1.9 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 11.9 % en 2022).
Néanmoins, les taux d’apport des ménages ont fortement cru depuis 2019. Cette évolution pèse donc pour le dynamisme du marché des crédits et illustre les difficultés de réalisation des projets immobiliers par de très nombreux ménages, par ceux dont l’apport personnel est désormais jugé insuffisant, ainsi que par des ménages qui auparavant auraient acheté dans des villes chères et convoitées.
Ainsi, alors que la hausse des prix des logements se poursuit et que les taux des crédits augmentent rapidement, l’indicateur de solvabilité de la demande poursuit son repli, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre : et cela, même si les nouveaux emprunteurs recourent moins au crédit immobilier que par le passé (- 7.9 % pour les 8 premiers mois de l’année, en glissement annuel, contre + 3.7 % en 2022).